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中央政府良苦用心 地方政府压力不轻 房地产业波澜不惊 住房降价不可当真
2006年7月3日

——程兴华律师解读房地产业“国六条”

 

2006524日国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发〖200637号),由于该《意见》总共有六大条,故俗称“国六条”。该意见发布后,在房地产业界及广大老百姓中产生了较大的震动和影响,反应也不尽相同,笔者作为一名从事房地产法律服务多年的律师,对该意见有自己的理解和看法,现归纳如下,与大家交流和探讨。

一、        中央政府用心良苦,政策特点鲜明。

近两年来,国务院及建设行业主管部门对房地产行业投资过快、商品房价格上涨迅猛发布了多项调控政策,但收效甚微。中央高层清楚地意识到,一方面房地产业投资过快,银行贷款增量太大,房地产泡沫已初步显现,这将严重地危害国民经济的健康发展;另一方面住房价格上涨过快,普通工薪阶层及低收入者无力购买住房,加剧和激化了社会矛盾,这与建设和谐社会的大政方针相违背。因此,在前两年政策收效不大的情况下,国务院发布了“国六条”。与以前政策相比,“国六条”具有以下两个鲜明特点:

(一)目标明确,政策量化。此次发文的目标非常明确,那就是“调整住房供应结构,控制住房价格过快上涨”,与以往政策不同的是各项措施非常量化(即数字化),主要表现在:政策执行的起点时间为200661日;从该起点时间起,新审批、新开工的项目套型建筑面积在90平方米以下的住房必须占开发总面积的70%以上;各城市政府要保证中低价位、中小套型普通商品房及廉租住房的土地供应量不低于住居用地供应总量的70%;个人住房按揭贷款首付款的比例不低于30%(对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行原比例);购买住房不足5年转手交易的,按销售收入的全额征收营业税等等。如此明确量化的政策对房地产业来说以前是很少见的,足见中央政府调控房地产的决心和良苦用心。

 

(二)政策的责任人主要是地方政府,而非房地产企业。

与以往相关政策不同的是在通知中中央明确要求各地区、特别是城市人民政府将“调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制”。而在具体措施上也是由地方政府及其职能部门来控制,例如:控制房屋套型面积、确定土地供应总量和比例、控制拆迁规模、处置闲置土地、调整税收政策以及加强房地产开发建设全过程监管等。多年来的经验表明仅仅靠房地产自身来控制住房价格是不现实的,也只有地方政府真正行动起来才能有效地控制房地产价格的过快上涨。可见“国六条”是抓住了矛盾的关键,决策的科学性显而易见。

 

二、        地方政府心情矛盾,执行政策压力不轻。

众所周知,房地产业是各地特别是城市经济发展的一个重要支柱产业,这主要表现在土地出让金的巨额收入都进地方财政,在有些城市该项收入甚至占财政收入的一半,许多城市经济社会发展所需要的财力都严重依赖房地产业带来的收入;另外房地产业的发展也极大地推动相关产业的发展并极大地缓解了社会就业的压力。因此,就这个层面上来说,地方政府希望的是房地产业的继续高速发展,少数地方政府的领导人甚至认为发展房地产更容易较快地出政绩。但地方政府也很明白如果不有效地控制房地产的虚增,房地产的泡沫就有可能出现,最终会危害地方经济的长远发展,科学健康地发展房地产就是要解决眼前利益和长远利益的矛盾,就是要牺牲发展速度缓解社会压力。因此,面对中央政府的明确政策和国务院组成的联合检查组的集中检查,地方政府的心情是很矛盾的。

“国六条”发布已经有一个多月,除了少数大城市出台了少量的相应措施之外,还没有关于其他城市执行“国六条”具体措施和效果方面的报道,这也是地方政府心情矛盾的体现。在观望一段时间以后,一些比较容易执行的条款可能被认真执行,一些实质性的条款是否被有效执行还有待观察。

需要指出的是,由于以前的政策执行不力,此次参与发布“国六条”的九部委中有一个值得地方官员注意的部门,那就是监察部,该部门的主要职责是治理政府官员违规违纪,确保中央政令畅通,不出意外的话,在国务院组成的联合检查组中,监察部将是重要的组成部门。这对与房地产业相关的政府部门工作人员来说是一个严肃的信号。对于在出让土地及房地产业政府许可过程中存在违法乱纪、滥用职权行为的机构或官员来说,中央政府极有可能采取严厉的处罚措施,以达到警示效果。

 

三、        房地产业震动不大,房价将缓慢上涨。

正如前文所说,房地产业涉及地方政府的巨大利益,也涉及到整个社会经济的稳定发展,因此,各级政府在执行“国六条”的时机和措施上都会尽量保持该行业的稳定,一些直辖市和省会城市还可能依据该文的精神,向建设部上报调整方案,以适应本地房地产业的发展。另一方面,金融部门仅仅调高90平方米以上面积住房的按揭首付比例,该调整幅度还不足以影响房地产业的资金链。因此,“国六条”短期内还不会给房地产业带来震动效应。但土地供应政策的变化,将在一年后显现效果。

   对于老百姓普遍关心的房价问题,笔者的看法是房价在短暂的稳定后还会继续上涨。理由如下:首先,“国六条”发布的目的并不是要降低房价,而是“控制住房价格过快上涨”,房价下降或大幅下降,对社会经济发展是不利的。第二,改革开放二十多年来,社会经济的稳定发展,使老百姓产生了巨大的购买住房的实际需求和心理需求,即使是低收入的家庭也充满着购房的欲望。许多人购买大面积的房屋或购买多套房屋闲置,完全是基于心理需要。第三,社会投资渠道狭窄是造成住房涨价的主要原因,由于目前市场经济特别是投资市场的不规范,造成许多社会资金没有合理的流向,房地产投资成为老百姓心中最安全的投资方式,特别是资金富余但又不多的新兴中产阶层,房地产投资是他们的首选。第四,老百姓的生活方式也是重要的影响力,勤俭节约且又富裕起来的中国人不愿意将资金用于提高和改善自身的生活质量(比如再教育、出国旅行等),而是乐于看到自己有型财富的积累。银行存款和房产是许多人成功的标志。基于上述理由,笔者认为在相当长的时间里,我国的住房需求和购买力都是旺盛的,房价上涨是必然的,只是涨幅大小而已。

    但是,如果中央政府认为“国六条”没有达到预期的效果,房地产业的隐患没有消除,中央将会从房地产业的资金链下手,银根紧缩,住房价格就会应声下落。

 

 
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