案例精选
· 一个劳动者不能有双重的劳动关系吗 ..
· 为清白而战!
· 周涛贩卖毒品案辩护纪实
· 我国首例遇难“驴友”家属状告“驴 ..
· 黄九华 符立邵代理轰动全国的捐赠 ..
· 性贿赂是否构成犯罪
· 性贿赂是否构成犯罪
· 不小心碰到高压线被击伤致残,获7 ..
 站内搜索:
关 键 字:
搜索范围:
联系我们
地址:广西南宁市五象大道399号龙光国际2号楼29楼全层
邮编:530028
邮箱:gxgh5516950@163.com
电话:0771-5516950、5516951、5516952
传真:0771-3196911
项目投资法律服务
2008年1月27日
 

投资项目法律意见书

 

     限公司:

本所受贵公司委托,指派胡红卫律师对贵公司拟与   华侨农场    公司(下称   公司)签订国有土地租赁合同进行农业投资开发事宜提供法律服务,本所律师对相关事实进行了尽职调查,现根据所调查的事实,结合相关中国法律的规定出具本法律意见书。

为出具本法律意见书,本所律师特作如下声明:

1本法律意见书依据出具日前已经发生或存在的法律事实以及《中华人民共和国土地管理法》、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《鼓励外商投资产业目录》、《中华人民共和国农业法》、《中华人民共和国公司法》、《企业法人登记管理条例》、《公司登记管理条例》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》以及我国其他现行法律、法规和有关规定出具。

2本所律师已严格履行法定职责,遵循了勤勉尽责和诚实信用原则,对本次国有土地使用权租赁双方主体资格的真实、有效性以及租赁程序的合法、合规性进行充分的核查验证,保证本法律意见书不存在虚假记载、误导性陈述及重大遗漏。

3本所律师已对与出具法律意见书有关的所有文件资料进行审查判断,并据此出具法律意见。

4、委托方及    公司向本所律师提供的有关材料和陈述均是真实、准确、完整、有效的,无任何虚假、隐瞒和遗漏,且所有文件和材料的签字和盖章均是真实,所提供的文件复印件与原件相一致、副本与正本相一致截止到本法律意见书出具之日,各项文件在提供给本所审查之后均没有发生任何修改、修订或其他变动。

5在本法律意见书中我们仅就与本次国有土地使用权租赁有关的问题发表法律意见,而不对相关的商业投资机会、商业价值、商业风险等其他专业事项发表意见,我们对于这些商业事项并不具备核查和做出评价的适当资格。

6本所律师仅将本法律意见书作为咨询意见供委托方决策参考使用,委托方不能将其作为申报材料报送有关政府及其他部门和机构,或者用于其他目的。未经本所书面同意,也不得将其内容向第三方泄露。

 

本所律师根据国家法律、法规的有关规定,按照律师行业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽责的精神,发表法律意见如下:

一、关于    公司

武帽公司是一家合法成立的国有企业,持有   市工商行政管理局核发的企业法人营业执照,注册号为:(企)    ,住所地为     ,法定代表人为    ,注册资本金为    万元人民币,经营范围为农业、林业牧业、渔业开发和公路运输,出资人(主管部门)为    。作为出资人和主管部门的    实际上同一机构。

作为企业法人的    最早设立于  年 月    日,当时的名称为“    ”,注册资金为    万元人民币。

二、关于拟租赁的土地

1、土地的位置      。

2、土地的权属

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,该土地的所有权归国家所有,企业只能拥有使用权。      至今未办理《国有土地使用权证》。

3、土地的使用性质

城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条规定:“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。”。由于是无偿取得土地使用权,该土地使用权从取得的性质上属于划拨土地使用权。

中国政府实行严格的土地用途管制制度。《中华人民共和国土地管理法》规定:“国家实行土地用途管制制度。”。“国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。”农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《基本农田保护条例》规定,“禁止在基本农田保护区内建窑、建房、建坟或者擅自挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物。禁止擅自将基本农田保护区内的耕地转为非耕地。”《中华人民共和国农业法》第二条规定:“本法所称农业,是指种植业、林业、畜牧业和渔业等产业,包括与其直接相关的产前、产中、产后服务”。但是,中共中央、国务院《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》强调,“农业内部结构调整也要充分开发利用非耕地。除改善生态环境需要外,不得占用耕地发展林果业和挖塘养鱼”。

贵公司拟租赁的   亩土地为农业用地,     根据上述法律规定,贵公司拟租赁的 亩土地将不能用于非农业用途。特别是按照是中共中央、国务院《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》规定,除非是为改善生态环境需,即使是发展林果业和挖塘养鱼也不得占用耕地。

4、土地上设置的限制权利

根据本所律师调查,贵公司拟租赁的 土地全部设立有承包经营权。   公司在  年 月以    的名义与其内部职工签订了《土地承包经营合同》,将上述土地全部发包给其内部职工承包经营。   

 

 

4、地上建筑物、构筑物和附着物

贵公司拟租赁的   土地上无建筑物、构筑物,但均由现在的承包人种植有农作物 。

三、关于投资开发项目

《中华人民共和国农业法》第四十一条规定:“国家鼓励社会资金投向农业,鼓励企业事业单位、社会团体和个人捐资设立各种农业建设和农业科技、教育基金。”。“国家采取措施,促进农业扩大利用外资”。《鼓励外商投资产业目录》将下列农、林、牧、渔业项目列为鼓励外商投资的范围:(1中低产农田改造(2)蔬菜(含食用菌、西甜瓜)、水果、茶叶无公害栽培技术及产品系列化开发、生产(3)糖料、果树、花卉、牧草等农作物优质高产新技术、新品种(转基因品种除外)开发、生产(4)花卉生产与苗圃基地的建设、经营(5)农作物秸秆还田及综合利用、有机肥料资源的开发生产(6)中药材种植、养殖(限于合资、合作)(7)林木(竹)营造及良种培育(8)天然橡胶、剑麻、咖啡种植(9)优良种畜种禽、水产苗种繁育(不含我国特有的珍贵优良品种)(10)名特优水产品养殖、深水网箱养殖(11)防治荒漠化及水土流失的植树种草等生态环境保护工程建设、经营。

如果贵公司拟投资的开发项目在上述范围内,则属于中国政府鼓励外商投资的范围。

四、关于土地租赁合同

1、关于贵公司作为租赁合同的主体资格

根据中国法律的规定,外国投资者在中国境内从事商业经营活动必须取得中国政府认可的资格,即在中国境内设立外商投资企业。《企业法人登记管理条例》规定,申请企业法人登记,经企业法人登记主管机关审核,准予登记注册的,领取《企业法人营业执照》,取得法人资格,其合法权益受国家法律保护。依法需要办理企业法人登记的,未经企业法人登记主管机关核准登记注册,不得从事经营活动。《中华人民共和国公司登记管理条例》规定,公司经公司登记机关依法登记,领取《企业法人营业执照》,方取得企业法人资格。未经公司登记机关登记的,不得以公司名义从事经营活动。企业法人登记和公司登记的登记机关为中国国家工商行政管理局和地方各级工商行政管理局。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

贵公司是在马来西亚登记设立的公司,未经中国的工商行政管理机关登记。按照上述规定,不能直接在中国境内从事商业经营活动,如果其直接签订土地租赁合同,将成为无效合同。

2、关于     公司作为租赁合同的主体资格

按照   国土 局的介绍,该土地使用权归   华侨农场(由于该土地未办理《国有土地使用证》,本所律师至今又无法找到关于    拥有合法使用权的批准文件,该情况暂时只能假设)。     虽然行政上隶属于   华侨农场管理,但毕竟属于另外一个企业法人。其本身并不拥有贵公司拟租赁的 土地的使用权,如果由其单独直接作为出租方签订土地租赁合同,将构成法律上的无权处分,所签订的土地租赁合同在法律上属于效力待定合同。该合同是否有效将取决于土地使用权人的表态。

3、关于合同的审批

城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定:“划拨土地使用权,除本条例第四十五条规定的情况外,不得转让、出租、抵押”。第四十五条规定:“符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:()土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;()领有国有土地使用证;()具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;()依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”

由于 华侨农场是无偿取得土地使用权,该土地使用权的取得性质属于划拨土地使用权。根据上述规定,该土地出租必须履行批准程序,报县级国土资源管理机关批准。出租方还必须补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

  需要特别说明的是,按照上述规定该土地还必须办理《国有土地使用证》方能出租。

五、结论及提示

1、如果贵公司拟投资的开发项目属于本法律意见书第三条所提示的《鼓励外商投资产业目录》中列明的农业、林业、牧业和渔业范围,则属于中国政府鼓励外商投资的项目,贵公司对该等项目的投资没有任何法律障碍。

2、 华侨农场、     及 公司至今未提供其对拟出租的土地拥有合法使用权的批准文件或《国有土地使用证》中的其中之一。因此,   公司在法律上并不拥有拟出租的国有划拨土地的合法使用权,且未办理《国有土地使用证》,目前不具备完全的出租人的主体资格。应当由拥有合法使用权的批准文件并且拥有《国有土地使用证》的单位作为出租方签订土地租赁合同。

2、  贵公司是外国企业,不具备中国企业法人的主体资格,不能直接签订土地租赁合同。应当待贵公司出资在中国境内合法设立的外商投资企业登记后方能与具备出租资格的出租方签订土地租赁合同。

3、拟租赁的土地为农业用地,未经法定程序审批之前不得改变用途,特别是用于非农业建设。

4、所签订的土地租赁合同必须履行批准程序,报县级国土资源管理机关批准。出租方还必须补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

5、贵公司拟租赁的土地全部设立有承包经营权,涉及的承包方众多,承包期限至   。《土地承包经营合同》还约定承包方经发包方同意所承包的土地可以有偿转包、出租、抵押、入股。该等承包经营权必须解除,否则,则导致日后签订的土地租赁合同无法履行。

6、贵公司拟租赁的土地上没有地上附着物,但均由现在的承包方种植有农作物,包括甘蔗、柑橘、木薯等。在出租方解除承包合同时必须按照相关规定进行补偿。

 

 

出具人:广合律师事务所

承办律师:胡红卫

 

 2008年 月  日

 
相关内容
> 一个劳动者不能有双重的劳动关系吗——劳务派遣用工形式需进一步完善
> 为清白而战!
> 周涛贩卖毒品案辩护纪实
 友情链接:天行通  点睛网  广西律师协会 
广西广合律师事务所版权所有 桂ICP备11004116号-1
地址:广西南宁市五象大道399号龙光国际2号楼29楼全层 邮编:530028    邮箱:gxgh5516950@163.com   电话:0771-5516950、5516951、5516952 传真:0771-3196911